Юрий Калика для «Делового квартала»

Юрий Калика, эксперт Комитета ГосДумы по энергетике

Власти Москвы разрешили коммерческое строительство на 4000 га промышленных зон. В течение двух лет девелоперы планируют построить на них 1 миллион кв.м. недвижимости. Самые значительные проекты года — это освоение огромных территорий бывших заводов «ЗИЛ» и «Серп и Молот».

Строительный резерв Москвы

Свободных земельных участков в пределах старой границы города практически не осталось. 17% ее площади, 19 га, занимают территории промышленных гигантов, так называемый «ржавый пояс». Действующие предприятия находятся на половине этой площади. На остальных участках появились склады, а в некоторых районах города пустующие промзоны стали свалками. Потенциально они могли бы стать почти 100 миллионами кв.м. недвижимости.

Уплотнение промзон началось в прошлом году. В 2014 сдано в эксплуатацию почти 1,3 миллиона кв.м. недвижимости. Сейчас идет работа на 10 площадках, где скоро будет сдано в эксплуатацию 13 миллионов кв.м. В первую очередь работа началась на небольших участках, а именно, на территории конструкторского бюро авиационного завода Миля, бывшего кожевенного завода «Демент и сын», завода Калмыкова.

Новая специализация промзон

Конечно, нужно взвешенно принимать решения, когда речь идет о таком ценном территориальном резерве в черте мегаполиса. Функциональность каждой  промзоны будет анализироваться. Работающим в черте города предприятиям необходимо ориентироваться на экологически безопасное производство, предпочтительно оставить в границах Москвы только технопарки и научные институты. Крупные территории наиболее пригодны для реализации комплексных проектов, таких как жилые микрокрайоны, гостиницы, офисные, выставочные, рекреационные площади.

Cоциальная ответственность собственников

При освоении крупных промзон необходимо улаживать юридические сложности. Как правило, крупные промзоны разделены между множеством мелких собственников. Сдача площадей в аренду под офисы, мастерские, склады приносит им стабильный доход. Однако им не по силам значительные инвестиции, а участие в проектах девелоперов их не интересует. Переговоры о покупке их доли недвижимости, как правило, безрезультатны.

Данную ситуацию необходимо урегулировать на муниципальном уровне. Имущество — это не только источник дохода, но и определенная гражданская ответственность. Недвижимость необходимо поддерживать в хорошем состоянии, вкладывать деньги в ее ремонт и благоустраивать прилегающую территорию. Если у собственника нет желания или возможности делать это, власти должны вмешаться и назначить срок на приведение объекта в надлежащий вид. Если по окончании законодательно утвержденного периода, реконструкция так и не будет сделана, можно поднимать вопрос и переходе прав собственности на имущество муниципалитету или выставлении объекта на аукцион.

Государство может также выкупать землю по фиксированной стоимости и затем передавать или продавать участки девелоперам. Обычно, такая схема применяется при строительстве объектов инфраструктуры.

Задачи бизнеса

С помощью бизнеса можно обновить инфраструктуру районов, близких к промышленным зонам. Ведь часто в черте города физически нет места для строительства школы или детсада. Ясно, что бизнес интересует лишь инвестиции в коммерческие квадратные метры. Вложения в инфраструктуру в чистом виде не являются прибыльными, но увеличивают привлекательность новой городской среды, а значит интерес будущих покупателей к строящимся объектам.

К сожалению, пока нет утвержденного градостроительного плана, власти могут менять план развитися территории. А это означает или сокращение площади коммерческого объекта, или дополнительные обязательства, возлагаемые на застройщика.

Но власти могут поощрить
 девелоперов, берущихся за обновление промышленных зон, специальными налоговыми льготами. Можно обсудить условия аренды земли и помочь в переговорах с монополистами, когда дело дойдет до подключения новых объектов к инженерным коммуникациям. Наиболее цивилизованный и прозрачный вариант — предоставление девелоперу готового инвестиционного продукта в виде земельного участка со всеми разрешительными документами. По такой схеме работают муниципалитеты в западных странах.

Экотехнологии при строительстве в промзонах

На мировом рынке недвижимости новый тренд — растет спрос на экологические технологии. В их основе лежит два принципа: минимальная нагрузка на окружающую среду и максимальная экономия энергоресурсов при последующей эксплуатации имущества. При эко-строительстве предпочтение отдается технологиям, использующим возобновляемые источники энергии; автоматизированные системы управления коммунальными ресурсами; здания с современной теплоизоляцией без батарей отопления. Эко-технологии уже применяются в России. Все условия создания эко-объектов заключены в российской системе сертификации «Зеленые стандарты».

Окупаемость эко-технологий

Использование экологических технологий делает проект дороже на 5%, не так много, как принято считать. В экостроительстве 90% отходов  перерабатывается и используется повторно. Благодаря новым технологиям применение металлоконструкций сокращается на 20%. При этом дополнительные вложения окупаются в течение 5-10 лет за счет сокращения расходов на коммунальные услуги. В эко-здании расход воды на треть меньше, энергии потребляется на 42% меньше, чем в обычных помещениях.

 

Ссылка на публикацию: http://www.dk.ru/blogs/post/vtoraya-zhizn-promzon-pochemu-eto-vygodno-biznesu-i-gorodu